我们按情境匹配住房，而不是转发别人的房源
每张卡片既是一个市场细分，也是对应的手册章节。具体房源由顾问按需整理，不公开发布。
长期租赁公寓
合同期限一年起，按月付款，押金依法不得超过 3 个月租金。除租金外还要支付物业费（aidat）、水电燃气等计量费用和 DASK 保险——入住的实际总成本比房源标价高出约三分之一。续约时的涨幅以 12 个月平均通胀率为上限。.
步行可达海边的公寓
与海的距离是任何土耳其房产门户都没有的筛选维度，尽管人们正是这样找房的。在孔亚阿尔特，“步行 5 分钟”和“步行 15 分钟”之间的差别占租金的相当一部分；到了冬天还会加上潮湿和海风，而这些在房源里从不提及。.
带家具公寓
合同里写作“带家具”（eşyalı）：家具和电器包含在内，并列入清单。清单不是走形式：没有它，退房时每一道划痕都会引起争执，押金也会被全额扣留。带家具的房子比空房贵约五分之一。.
学区家庭公寓
关键不在区域，而在学校：公立学校的学位由地址登记决定，而同一登记也是续办居留许可（ikamet）的条件。因此顺序与惯常相反：先核实学校和街区（mahalle）状态，再看房。.
远程办公单间公寓
这类住房的要求不以房间数衡量，而看网速、安静程度和有没有工作位。数字游民签证是另一个话题，其国家名单封闭，仅含 36 国。.
经济型租房
门户网站没有把经济型细分单列出来，而对它的需求却始终存在。禁止登记的街区（mahalle）最常在这里出现：之所以便宜，正是因为这个地址办不下居留许可（ikamet）。.
带泳池小区的公寓
泳池、安保和健身房都通过物业费（aidat）支付，而正是它让这类小区与普通住宅楼相差数倍。要算的是“租金加物业费”的总额，否则比较没有意义。.
市中心公寓
安塔利亚的市中心就是穆拉特帕夏：老房子，没有电梯和停车位，但一切都步行可达。这里的供暖多为独立壁挂炉（kombi），冬季账单全部由租客承担。.
海景公寓
房源里的“海景”可以指任何东西——从全景到两栋楼之间的一条缝。只能实地核实，而且只能在白天。.
顶层公寓与复式
土耳其的顶层即阁楼层（çatı katı）：夏天热几度，冬天供暖更贵。露台能补偿一些，但房源把露台面积算进了居住面积。.
带花园的独栋住宅
独栋住宅没有物业费（aidat）和邻居的问题，却多了化粪池、水井和花园维护。要核查的是规划状态（imar durumu）和市政管网接入，而不是户型。.
3–6 个月过冬租房
这里起决定作用的是合同期限，而不是价格。90 天适用旅游租赁法，需要许可证；120 天则已是普通租赁。“租 3 个月”和“租 4 个月”之间的差别，就是非法出租与合法出租之间的差别。.
海边过冬
冬天的海边潮湿多风，而度假住宅的供暖是按夏天设计的。要看的是供暖类型，以及小区冬天是否还有人住。.
经济型过冬
最常见的省钱办法是租 4 个月而不是 3 个月：合同脱离旅游租赁制度，房东也就接受更低的租金。.
退休人士过冬
医疗保险和境外养老金的税收是另外的话题。与土耳其签有社会保障协定的国家的公民可以用本国出具的证明代替土耳其保单，其他人没有这种选择。.
带私人泳池的别墅
合法的按日短租正是转移到了别墅，这有其经济上的原因：在普通多层住宅楼里，许可只有在全体业主一致同意时才会发放，这几乎做不到；而对独栋别墅，条例不要求这样的决议。.
私密性别墅
土耳其语称为“有遮蔽的”（korunaklı）——这是土耳其和伊朗受众都会直接搜索的需求，却几乎没人认真做。核实的不是围墙，而是从相邻地块和道路望过来的视线。.
海景别墅
在卡什和卡尔坎，海景几乎总意味着坡地，而坡地意味着台阶和冬天会被雨水冲毁的进出道路。人们最后才问这个，却最先为此后悔。.
一线海滨别墅
在土耳其，一线海滨几乎总会碰上海岸法：沿海地带依法属于公共区域，别墅不可能拥有私人通往水边的通道。.
多人团体别墅
入住人数不只是床位问题：法律要求申报每一位客人，超出申报的容纳人数对房东意味着罚款。.
双人别墅
坡地上的小别墅通常比带海景的大公寓便宜，这也是唯一一个季节性对租客有利的细分。.
亲子家庭别墅
没有围栏的泳池是这一细分中最常见的风险，而法律对此没有任何要求。只能自己核查。.
带按摩浴缸的别墅
冬季加热池水是一项单独的开支，不包含在租金里。要问的是谁付电费。.
淡季带壁炉的别墅
沿海的淡季是 11 月到 3 月，这时别墅空置，租金只有一半。而壁炉多半是装饰性的，不是能用的。.
购买公寓
交易通过房产证（tapu）办理，需要外汇购买证明并缴纳过户税费。自 2024 年 12 月起，评估报告仅在以入籍为目的的购房时才需要。并非人人都有购买权：对某些国家的公民完全禁止，而政府不公布这份名单——这是第一个要问的问题，而不是最后一个。.
20 万美元起可申请居留的房产
仅达到价格门槛还不够：地址必须位于对登记开放的街区（mahalle），否则无论交易金额多大都拿不到居留许可（ikamet）。这一关联是市场上唯一一处目录与法律汇合成同一个决定的地方。.
40 万美元起可申请入籍的房产
门槛为 40 万美元，交易金额由基于 GEDAŞ 评估出具的金额确认书（Tutar Tespit Belgesi）确认，且 3 年内禁止转售——限制会注记在房产证（tapu）上。取得土耳其国籍也会改变合同币种规则：针对外国买家和租客的豁免不再适用。.
新建楼盘
关键文件是入住许可（iskan）：没有它，楼房在法律上未竣工验收，水电表无法过户，按该地址办按揭和居留许可（ikamet）也不可能。合同里的交房日期与取得 iskan 的日期是两回事。.
出租投资房
收益率要在扣除税费和物业费（aidat）后计算，而不是按标价租金。自 2024 年起，按日短租需要许可证以及全楼业主的一致同意——在多层住宅楼里这几乎做不到。.
购买别墅
据买家社群的经验，卡什和卡尔坎常见保护区（SİT alanı）——在那里建造和改建受到限制。要核查规划状态（imar durumu）、建筑登记证（yapı kayıt belgesi）、供水和化粪池；户型放在最后。.
可用于申请居留的住房
这是任何门户都没有的类别，因为它需要的是懂法律，而不是懂房源。地址必须位于开放的街区（mahalle），合同必须经公证，登记必须真实。三个条件中任何一个不成立，其余的都随之作废。.
持短租许可证的住房
自 2026 年 4 月起，平台要求在房源信息中直接标注许可证号。无证出租，再犯时罚款可达 100 万里拉，而且付罚款的是房东，不是平台。.
13turk · service desk
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