细分

长期租赁公寓

合同期限一年起，按月付款，押金依法不得超过 3 个月租金。除租金外还要支付物业费（aidat）、水电燃气等计量费用和 DASK 保险——入住的实际总成本比房源标价高出约三分之一。续约时的涨幅以 12 个月平均通胀率为上限。

核对于 2026-08-17·覆盖区域: 6

≈ 1/3

入住时高于标价租金的加价

押金、中介费、首月物业费（aidat）、DASK 保险和水电表开通

12 个月

通常的合同期限

期限不满一年，也不会失去续约涨幅上限的保护（TBK 第 344、347 条）

3 个月租金

法定押金上限

TBK md. 342：要求更高金额无效

费用包含什么，不包含什么

租金	按合同
物业费（aidat）	单独计算，按月 — 清洁、电梯、安保、泳池。带泳池的小区与普通住宅楼相差数倍——要比较的是“租金加物业费”的总额
供暖	取决于类型 — 独立壁挂炉（kombi）由住户按表计费支付；集中供暖（merkezi）时费用分摊到各户，通过物业费（aidat）收取
水、电、网络	由租客承担 — 水电表过户需要 DASK 保单
DASK	强制
房产税（Emlak vergisi）	由业主承担 — 不能通过合同转嫁给租客

本细分适用的法律

TBK md. 344	租金涨幅上限续约时，租金涨幅不得超过 12 个月平均 TÜFE。约定更高涨幅的条款无效。这一保护适用于在住租客，不适用于新合同——由此产生了“老租客”租金与新入住者租金之间的差距。核对于 2026-08-17
TBK md. 342	押金押金不得超过 3 个月租金。押金应存入账户或凭收据交付；付现金却没有凭证，押金视为未交付，之后也无法要回。核对于 2026-08-17
32 sayılı Karar; Tebliğ 2008-32/34 md. 8/1–3	合同币种土耳其居民之间，土耳其境内房产买卖和租赁合同的价格及其他款项不得以外币计价或与汇率挂钩。例外是买方或租客没有土耳其国籍的合同：其中允许使用外币。如果只有卖方或房东没有土耳其国籍，价格必须用里拉。买方或租客取得土耳其国籍后，这一例外对其不再适用。核对于 2026-09-28
5490 sayılı Kanun md. 49–50; YUKK Uyg. Yön. md. 22	地址登记如果居留许可（ikamet）在土耳其境内签发，须在领取证件后 20 个工作日内登记地址。未登记则无法续办居留许可，而幼儿园和学校按 NVİ 数据库中的地址为孩子办理入学。地址凭与供应商签订的合同或水、电、燃气、固定电话或家庭网络的账单证明。要求租赁合同经公证的不是 NVİ，而是移民管理局（Göç İdaresi）——用于居留许可申请。核对于 2026-09-28
DASK	强制地震保险 DASK 保单是强制性的，也是接通和过户水表、电表的前提。没有它，公用事业账户不会过户到新住户名下。核对于 2026-08-17

此处需要特别核查的事项

供暖类型是写进了合同，还是只是口头说说
最近 3 个月的物业费（aidat）金额——要看收据，而不是听口头数字
楼房有没有入住许可（iskan）：没有它，水电表无法过户
合同是否经过公证——没有公证，居留许可（ikamet）的材料凑不齐
该街区（mahalle）是否对外国人登记开放
如果房子是带家具的（eşyalı），要有家具和电器清单
谁付中介佣金，付多少
合同期限和通知日期：至少在期满前 15 天通知房东，否则合同按原条件续约一年（TBK 第 347 条）

常见错误与套路

押金付现金却没有收据。在形式上等于没付，之后也要不回来
以为签 11 个月合同，房东之后就能随意涨租。一年续约和涨幅上限同样适用（TBK 第 344、347 条）；唯一的例外是供临时使用的房屋、租期不超过六个月（TBK 第 339 条）
要求土耳其担保人（kefil）作为成交条件——很常见，但可以商量
“物业费以后再定。”定下来时总是往高了走
法律要求转账支付时却用现金付租金——发生纠纷和税务检查时都是风险

适合谁，不适合谁

停留超过一年并办理居留许可（ikamet）的人
为了入学需要地址登记的家庭

−

来过冬三四个月的人——那是另一种制度和另一种合同
指望凭租房本身拿到居留许可（ikamet）的人：这已经行不通了

13turk · service desk

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问题

要求 3 个月租金的押金合法吗？

合法，3 个月是第 342 条规定的法定上限。要求更多无效，即便写进了合同。

租金涨幅可以超过通胀吗？

续约时不行：上限等于 12 个月平均 TÜFE。租满五年后，法院可以参考同类房源租金重新确定租金（TBK 第 344 条）。这一限制不适用于与新租客签的新合同。

租金可以用欧元或美元标注吗？

土耳其居民之间不行：既不能用外币，也不能与汇率挂钩。例外是租客没有土耳其国籍：这时租金可以用外币标注。如果只有房东没有土耳其国籍，合同必须用里拉。租客取得土耳其国籍后，例外即不再适用。

有何变动

2026-08-17	阿拉尼亚：开放的消息未获证实中介发布的信息称阿拉尼亚的街区（mahalle）自 2026 年 6 月 4 日起开放。官方公报（Resmî Gazete）中没有相关法令，Göç İdaresi 文件日期为 2022 年 8 月 31 日。在得到确认前，我们视其为禁止登记。
2026-06-04	第 7582 号法律：境外收入 20 年免税适用于在三年无居民身份后、自 2026 年 1 月 1 日起成为土耳其税务居民的人。2026 年 6 月 4 日刊登于官方公报（Resmî Gazete）；程序由 2026 年 7 月 4 日第 333 号通告（Tebliğ）规定。
2025-10-10	房源信息中以许可证号取代副本第 7464 号法律实施条例的修订（2025 年 10 月 10 日第 33043 号官方公报 Resmî Gazete，自公布之日起生效）：持有旅游租赁许可的住房，其每条房源信息和任何广告现在都必须清晰标注 izin belgesi 的编号，而不是许可的副本。这是许可持有人的义务；该规定不涉及平台。