Что означают записи в графах ипотеки, ареста и шерха, почему сумма ипотеки в записи не равна остатку долга и какой сценарий погашения самый рискованный для покупателя.
Запись об объекте читается не по свидетельству тапу, а по актуальной выписке из реестра (takyidat belgesi): как пишут юристы, само свидетельство и его копия ограничений не показывают, поэтому выписку перепроверяют незадолго до сделки. Официальные тексты проверены 4 ноября 2026 года: по статье 1020 Гражданского кодекса Турции № 4721 реестр открыт — любой, кто обоснует свой интерес, может потребовать показать страницу реестра или выдать её копию, и сослаться на незнание записи нельзя.
Почему копия тапу от риелтора ничего не гарантирует
Свидетельство тапу и его копия от риелтора не показывают ограничений: ипотеку, аресты и отметки видно только в актуальной выписке из реестра (takyidat belgesi). Как пишут юристы в профильных разборах (октябрь 2026), такую выписку стоит перепроверить незадолго до сделки, а не полагаться на документ, переданный продавцом. При этом реестр открыт: по статье 1020 Гражданского кодекса Турции № 4721 любой, кто обоснует свой интерес, может потребовать показать страницу реестра или выдать её копию, и сослаться на незнание записи не получится.
Что смотреть в выписке: где ипотека, арест и шерх
В выписке ипотека стоит в графе залоговых прав (rehinler) и обозначается буквой «İ»; по статье 31 Регламента о реестре недвижимости там указываются кредитор, сумма залога, процентная ставка, если есть, степень, срок, дата регистрации и номер журнала. Каждое залоговое право получает свою букву, начиная с «A».
Отдельная графа отметок (şerhler) собирает личные права, ограничения и запреты распоряжения объектом, отметки о временной регистрации и иные сведения по закону — по статье 46 того же Регламента.
По официальной странице TKGM об электронном аресте, отметки об аресте по публичным долгам (налоговая, SGK и т. п.) вносятся в реестр электронно и видны собственнику в Web Tapu или e-Devlet в разделе «Şerhler/Beyanlar» под заголовком «Haciz»: наложивший арест орган, дата, номер журнала и сумма требования. По странице TKGM об электронной ипотеке в Web Tapu в разделе «Rehinler» видны сумма (лимит), степень и банк-кредитор; там же отображается электронное письмо банка о снятии (fek). Эти сведения собственник видит сам — до сделки стоит попросить продавца показать их онлайн.
Почему сумма ипотеки в записи — это не остаток долга
По разбору юриста от 28 сентября 2026, сумма ипотеки в записи тапу — это не остаток долга: она обычно выше суммы выданного кредита. Актуальную сумму досрочного погашения нужно запрашивать у банка письменно.
Как снимается ипотека и как выстроить оплату до её снятия
При продаже ипотека сама не снимается. По публикациям юриста и агентств (сентябрь–октябрь 2026), обычная практика такая: частью оплаты покупателя гасят банковский долг продавца, банк сообщает в тапу о снятии ипотеки, и переход права собственности оформляют в тот же день.
Самый рискованный сценарий — когда продавец лишь обещает погасить долг после продажи. По разборам юристов от 22 октября 2026, безопаснее снять ипотеку до перехода права либо использовать блокированный платёж, при котором деньги не уходят продавцу, пока ипотека не снята.
Закон даёт собственнику инструмент: по статье 883 Гражданского кодекса Турции после погашения долга можно потребовать от кредитора снять ипотеку; если ипотека установлена на срок и в течение 30 дней после его истечения не внесена отметка по статье 150/c Закона об исполнительном производстве и банкротстве, управление реестра снимает её по заявлению собственника.
Когда арест и отметка о договоре-обещании снимаются сами, а когда нет
Арест в реестре не снимается сам по себе, но если за два года с момента внесения отметки управлению реестра не сообщили о её продлении, собственник может подать заявление, и отметку снимут. Исключения прямо названы в норме: аресты по публичным долгам, которые ведутся по Закону № 6183, банкротство, конкордат и отметка по статье 150/c Закона об исполнительном производстве и банкротстве. Такие записи двухлетним порядком не гасятся.
Нотариальный договор-обещание продажи может быть отмечен в реестре по просьбе одной из сторон. По статье 26 Закона о тапу № 2644, если продажа так и не состоялась в течение пяти лет с даты отметки, сотрудник реестра снимает её по должности — без заявления собственника. Через пять лет без продажи отметку должен снять сам реестр. Если старая отметка всё ещё видна в выписке, это повод выяснить её статус до сделки.
Когда запись требует разбора юриста, а не самостоятельного чтения
Часть записей не подчиняется двухлетнему порядку снятия ареста, описанному выше. Выписка показывает наличие такой записи, но не отвечает на вопрос, как именно её снять: для записей из исключений, названных в пункте 5 статьи 69 Регламента о реестре недвижимости, обычный двухлетний срок не работает.
По статье 883 Гражданского кодекса срочную ипотеку реестр снимает по заявлению собственника, если в течение 30 дней после окончания её срока не внесена отметка по статье 150/c İİK. Если такая отметка есть, этот путь закрыт, и запись нужно разбирать с юристом.
По разборам юристов от 22 октября 2026, сценарий, когда продавец лишь обещает погасить долг после продажи, уже назван как самый рискованный. До передачи денег нужна консультация юриста.