С декабря 2024 года отчёт об оценке нужен только тем, кто покупает под гражданство, и делает его не «SPK», а одна компания по заявке через WebTapu. Ниже — кто заказывает и платит, сколько документ действует и почему цену в акте им не занизить.
Продавец называет цену, вы соглашаетесь, и тут кто-то произносит «оценка SPK». Раньше без отчёта оценщика иностранцу не оформляли почти никакую покупку. С 9 декабря 2024 года это не так.
Кому отчёт нужен, а кому уже нет
Земельное ведомство TKGM в инструкции 2024/4, в редакции с 9 декабря 2024 года, пишет прямо: в сделках иностранцев, не связанных с получением гражданства, отчёт об оценке не требуется. В шаблоне сделки на сайте TKGM для иностранных покупателей так и стоит: практика отчёта отменена. Покупаете квартиру, чтобы жить, сдавать или просто владеть, — оценщика в вашей сделке нет.
Под вид на жительство отчёт тоже не нужен. Владение недвижимостью — одно из оснований краткосрочного икамета по закону № 6458 (ст. 31, ч. 1, п. b), и в перечне документов миграционного ведомства для него стоит копия тапу с условием: стоимость жилья на дату приобретения — не меньше 200 000 долларов в лирах, а само жильё (konut) вы используете сами, а не сдаёте. Отчёт об оценке в том же перечне требуют только для жилья, полученного по наследству или в дар.
Остаётся один случай — гражданство за инвестиции. Здесь оценка обязательна, и дальше речь о ней.
Кто на самом деле делает оценку
SPK — Sermaye Piyasası Kurulu, Совет по рынкам капитала: государственный регулятор с административной и финансовой автономией по закону № 6362 (ст. 117). Недвижимость он не оценивает. По ст. 128 того же закона он задаёт требования к оценочным компаниям и публикует их перечень; отчёт для тапу-сделок готовят оценщики компании из перечня, состоящей в союзе оценщиков TDUB (Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği).
Для гражданства выбора нет. С 4 марта 2024 года TKGM принимает отчёты только одной компании — GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş., дочерней структуры жилищного управления TOKİ; она есть в перечне SPK. Заявку подают через WebTapu: для физических лиц это делает собственник объекта, то есть продавец, выбирая GEDAŞ в меню «Vatandaşlığa Konu Satış» (продажа под гражданство). Дальше заявка уходит в TADEBİS (Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi — информационную систему оценки недвижимости); отчёты, составленные в обход этих каналов, в сделках не используют. Пожаловаться на такой отчёт в SPK не выйдет: оценки для тапу регулятор считает делом вне своих полномочий и отправляет жалобы в TDUB.
Что такое Tutar Tespit Belgesi и как сверяют 400 000 $
Порог — не меньше 400 000 долларов США или эквивалента в другой валюте — записан не в законе о гражданстве, а в регламенте к нему (ст. 20, ч. 2, п. b); сам закон № 5901 (ст. 12, ч. 1, п. b) даёт только общее основание. Сумму сделки с декабря 2024 года подтверждает Tutar Tespit Belgesi (TTB) — документ об установлении суммы: GEDAŞ составляет его в TADEBİS как приложение к своему отчёту и отправляет в систему TKGM. Бумажный TTB тапу-офис не принимает.
Ответ на вопрос «от оценки или от цены в тапу» — от того и другого сразу. Цена в официальном акте (resmi senet), сумма в TTB и сумма переводов по платёжкам (dekont) должны каждая по отдельности дотягивать до порога. Если сумма в TTB ниже, заявление отклоняют.
Сколько документ действует
У самого отчёта по инструкции TKGM 2024/2 срок использования в тапу-сделках — три месяца между датой отчёта и заявлением на сделку, а для обещания продажи — датой договора; просроченный отчёт заказывают заново. У TTB по инструкции 2024/4 свой срок: между ним и заявлением на сделку под гражданство должно пройти не больше шести месяцев, иначе отчёт обновляют. На сделке под гражданство тапу-офис сверяет именно TTB, так что ориентируйтесь на шесть месяцев, но не тяните.
Кто платит и сколько
Фиксированной цены отчёта в инструкциях нет. После заявки в WebTapu TKGM присылает заявителю по SMS или e-mail сумму, срок оплаты и номер заявки; не оплаченную в срок заявку аннулируют, а оценщика не назначают, пока деньги не поступят. Кто из сторон в итоге понесёт расход, покупатель или продавец, норма не решает: это ваша договорённость, и её лучше записать до заявки.
Почему цену в акте не выбрать произвольно
Для пошлины TTB ничего не значит: инструкция 2024/4 прямо говорит, что сумма из него не имеет обязательной силы для tapu harcı. Но у цены в акте есть два других якоря.
Первый — справка о покупке валюты, Döviz Alım Belgesi (DAB). Иностранный покупатель продаёт валюту на сумму цены банку, а банк отправляет справку в тапу-офис через систему KEP; принести её лично нельзя. Официальный акт составляют по сумме в лирах из этой справки, поэтому цена в акте и в DAB должна совпадать.
Второй — закон о пошлинах (Harçlar Kanunu, ст. 63): пошлина считается от заявленной цены, но не ниже стоимости для налога на недвижимость (emlak vergisi değeri). Если после сделки выяснится, что пошлину заплатили с меньшей суммы или заявленная цена не отражает реальную, разницу доначислят вместе со штрафом в размере недоплаты.