Запрет продажи при гражданстве через недвижимость — не условие договора, а ваше обязательство, записанное в реестре. Три года идут с даты покупки или записи обязательства, а не с даты паспорта.
Вы купили квартиру ради турецкого гражданства, получили паспорт, а через год нашёлся покупатель, готовый заплатить больше. Прежде чем соглашаться, откройте реестровую запись квартиры: в ней стоит отметка о том, что вы обязались не продавать её три года.
Откуда взялся запрет
Закон о гражданстве (Türk Vatandaşlığı Kanunu № 5901, ст. 12) даёт только общее основание: иностранец с видом на жительство, выданным под инвестиции, может получить гражданство решением президента. Сумма и трёхлетнее условие записаны не в законе, а в регламенте к нему — Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik, ст. 20, ч. 2, п. b.
Порог сейчас — не меньше 400 000 долларов США или эквивалента в другой валюте. Он действует с 13 июня 2022 года, до этого было 250 000: изменение внесено решением президента № 5554, опубликованным в Resmî Gazete 13 мая 2022 года. С 12 декабря 2023 года подходит только помещение с kat mülkiyeti или kat irtifakı либо участок с постоянным зданием, на которое выдан iskan. Сельскохозяйственная земля и участки без построек не подходят.
Обычно отметка появляется при оформлении сделки. В официальном акте купли-продажи вы подписываете обязательство не продавать объект три года, а тапу-офис вносит его в реестровую запись, в раздел заявлений (beyanlar). Это не условие договора с продавцом, а ваше собственное обязательство.
Сумму сделки сверяют с Tutar Tespit Belgesi (TTB): и цена в акте, и сумма переводов должны каждая дотягивать до порога и подтверждаться этим документом. TTB не требуют, если стороной сделки выступает госструктура или её компания либо продаёт инвестиционная компания недвижимости (GYO), хотя TKGM вправе запросить его и тогда. TTB составляют по отчёту об оценке, а для сделок под гражданство с 4 марта 2024 года принимают отчёты только одной компании — GEDAŞ из перечня оценщиков SPK; заказывают такой отчёт через WebTapu. Если условия выполнены, региональное управление земельного ведомства TKGM выдаёт Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi — подтверждение инвестиции. Гражданство этот документ не гарантирует: решение принимает президент.
С какого дня идут три года
Срок считается от даты покупки, а если обязательство оформили позже, отдельным заявлением, — от даты этой записи. С датой паспорта он не связан. Порядок такой: сделка и отметка в реестре, затем подтверждение инвестиции от TKGM, потом заявление на вид на жительство в миграционное ведомство Göç İdaresi и только после этого — заявление на гражданство в управление NVİ. Пока идут эти этапы, идёт и срок.
Через три года отметка сама не исчезает: её снимают по вашему заявлению в тапу-офисе. Если подтверждение инвестиции уже выдано, досрочно отметку тоже снимают по заявлению владельца, но об этом сразу сообщают в NVİ и Göç İdaresi. Если в эти три года собственность меняется помимо вашей воли — по решению суда, при принудительной продаже или изъятии, — вопрос передают в центральный аппарат TKGM и действуют по его ответу. При наследовании объект переходит к наследникам вместе с обязательством.
Можно ли сдавать объект
Регламент говорит только о запрете продажи, про аренду в нём ничего нет. Инструкция TKGM к регламенту (Kılavuz от 9 декабря 2024 года) прямо перечисляет, чего нельзя оформлять на такой объект: обещание продажи (satış vaadi) и узуфрукт — право пользоваться чужой вещью и получать от неё доход (intifa hakkı). Остальные отметки в реестре и ограниченные вещные права допускаются.
Аренда больше чем на 100 дней за один раз под закон о туристической аренде не подпадает. Сдавать жильё на 100 дней и меньше можно только с разрешением Министерства культуры и туризма, а для разрешения, как правило, нужно единогласное решение всех собственников квартир в доме (закон № 7464). Исключение — дома высокого класса с ресепшеном, охраной и ежедневной уборкой, где план управления разрешает краткосрочную аренду. Доход от аренды налоговый закон относит к доходам от недвижимого имущества (gayrimenkul sermaye iradı).
Налоги при продаже после трёх лет
При продаже платят пошлину за переход права (tapu harcı): по 2 % с продавца и с покупателя от заявленной цены, но не ниже стоимости, по которой считают налог на недвижимость.
Второй платёж зависит от того, сколько вы владели объектом. Прибыль от продажи недвижимости в течение пяти лет после покупки облагается налогом на доход как değer artışı kazancı. Значит, между третьим и пятым годом налог с прибыли возможен, а после пяти лет по этому правилу его уже нет. Необлагаемый порог на 2026 год — 150 000 турецких лир такой прибыли за год. Цену покупки при расчёте индексируют по индексу цен производителей Yİ-ÜFE, если он вырос хотя бы на 10 %.
Прибыль сверх порога нужно задекларировать. Налоговые резиденты Турции — те, у кого здесь постоянное место жительства или кто прожил в стране больше шести месяцев подряд в календарном году (временные выезды срок не прерывают), — указывают её в годовой декларации в марте следующего года. Нерезиденту, который не сдаёт годовую декларацию, нужна отдельная (münferit beyanname): её подают в налоговую по месту нахождения объекта в течение 15 дней после сделки.
Что остаётся и после трёх лет
Продать квартиру можно, но покупатель не получит через неё гражданство. Инструкция TKGM не принимает для этой программы объекты, записанные на людей, получивших гражданство по TVK, ст. 12, ч. 1, п. b (так его получают инвесторы, обладатели Turkuaz Kart и члены их семей), и допускает каждый объект к ней только один раз.
В акте купли-продажи вы заранее соглашаетесь, что подтверждение вашей инвестиции аннулируют в двух случаях: если в течение трёх лет объект станет предметом обещания продажи и если после них он вернётся к прежнему владельцу или его родственникам первой степени.
Кому путь закрыт изначально
Сначала проверьте, может ли гражданин вашей страны вообще покупать недвижимость в Турции. По закону о тапу (Tapu Kanunu № 2644, ст. 35) это доступно гражданам стран, которые определил президент; он же может ограничить или остановить покупки для отдельных стран. Перечень в открытом доступе не публикуется: по словам TKGM, статус конкретной страны можно узнать в любом тапу-офисе. Если у вас два гражданства и одно из них — страны с ограничениями, тапу-офис будет исходить из него.
Кому этот путь не подходит
Тем, кто хочет купить и быстро перепродать: три года объект связан с гражданством, а о досрочном снятии отметки сразу узнают NVİ и Göç İdaresi.
Тем, кто рассчитывает продать объект следующему покупателю под гражданство: для этой программы он больше не годится.
Тем, у кого есть гражданство страны, для которой покупка закрыта, — даже если это второй паспорт. Это выясняют до задатка, а не после.