Ограничения, которые не зависят от цены: гражданство, военные и стратегические зоны, особые зоны с разрешением губернаторства, потолки площади и срок освоения незастроенного участка.
Правовые ограничения ниже приведены по официальному порталу Your Key Türkiye Главного управления земельного кадастра (TKGM) и официальной базе законодательства Турции, проверено 27 октября 2026. Это ограничения, которые действуют независимо от бюджета покупателя.
Сначала выясните, разрешено ли вашему гражданству покупать в Турции
Первый фильтр — не бюджет, а гражданство. По статье 35 Закона о земельном кадастре № 2644 недвижимость и ограниченные вещные права в Турции могут приобретать только граждане стран, определённых решением Президента. Это же условие подтверждает официальный портал Your Key Türkiye: без попадания в этот список покупка невозможна, какой бы ни была цена.
Президент вправе ограничивать, приостанавливать или полностью запрещать такие приобретения по стране, лицу, региону, сроку, количеству и площади. Поэтому даже если ваша страна сейчас в списке, перед конкретной сделкой нужно проверить, не изменились ли условия для вашего гражданства или региона.
Проверять принадлежность к разрешённым странам стоит до выбора объекта и тем более до подписания договора или передачи денег, потому что это условие устанавливает Президент, а не стороны сделки.
Не попадает ли объект в военную или стратегическую зону: здесь покупка запрещена при любом бюджете
Второй фильтр — местоположение. По Закону № 2565 о военных запретных зонах и зонах безопасности иностранцы не могут приобретать недвижимость в военных запретных зонах, военных зонах безопасности и стратегических зонах, определённых Президентом. Это касается, в частности, запретных зон второй степени по статье 9 и стратегических зон по статье 28.
Бюджет покупателя на этот запрет не влияет: дорогой объект в закрытой зоне так же не пройдёт регистрацию, как и дешёвый.
Особая зона безопасности: когда покупка возможна, но только с разрешения губернаторства
Особая зона безопасности (Özel Güvenlik Bölgesi) — это не запрет, а отдельное разрешительное условие. По официальному порталу Your Key Türkiye, объект в такой зоне иностранец может купить только с разрешения губернаторства (valilik) провинции, где находится объект.
Это условие нужно выяснить до сделки: без разрешения губернаторства провинции, где находится объект, регистрация не состоится.
Как проверить статус участка до внесения задатка
Ограничение привязано к участку, а не к проекту. По юридическому разбору, опубликованному 13 августа 2026, внутри одного комплекса часть участков может быть открыта для иностранцев, а часть — находиться в закрытой зоне. Поэтому проверять нужно каждый конкретный участок до внесения задатка (kaparo), а не полагаться на название комплекса.
По разбору юриста, опубликованному 29 сентября 2026, покупатель может сам проверить статус зоны до дня сделки по актуальной тапу-выписке с данными ada, parsel и независимой части, полученными от продавца. МИД Турции в путеводителе для иностранцев советует не подписывать обязывающих договоров и не платить, пока сведения об объекте не получены в тапу-управлении.
Отметки о военных запретных зонах и зонах безопасности внесены в тапу-реестр во всех 81 провинции, поэтому тапу-управление проверяет статус объекта по реестру, не обращаясь к военному командованию.
Сколько у вас уже есть и не заполнена ли квота района
Одно иностранное физическое лицо может владеть в Турции недвижимостью общей площадью не более 30 гектаров, даже если объекты находятся в разных городах, — это следует из данных портала Your Key Türkiye и путеводителя МИД Турции. В одном районе (ilçe) общая площадь недвижимости иностранных физических лиц не может превышать 10% площади района, подлежащей частной собственности; лимит считается на район, а не на покупателя.
По оценке юристов от 14 сентября 2026, для покупателя квартиры или городского участка лимит 30 гектаров на практике далёк, а для сельхозземли, фермы или крупного участка это первый порог, который нужно проверить. По тем же данным (сентябрь 2026), исчерпание районной квоты 10% встречается редко, но в прибрежных районах с высокой долей иностранных покупателей её стоит проверять до сделки: если квота заполнена, регистрацию не проведёт даже покупатель без иных препятствий.
Купили arsa или tarla: два года на проект и риск принудительного отчуждения
По статье 35 Закона № 2644 и данным портала Your Key Türkiye, покупатель-иностранец незастроенного участка (arsa, tarla) обязан в течение двух лет представить проект его освоения на утверждение профильного министерства. Этот срок отсчитывается от приобретения, и обязанность лежит на покупателе, а не на продавце.
Если заявка не подана в срок или проект не реализован вовремя, участок подлежит ликвидации — принудительному отчуждению. Той же процедуре подлежат объекты, приобретённые с нарушением закона или используемые не по назначению, поэтому покупка arsa или tarla без ясного плана освоения создаёт риск потери объекта независимо от уплаченной суммы.
Кто решает исход, когда участок в особой зоне или без проекта
В особой зоне безопасности решение за губернаторством провинции, и этот вопрос нужно закрыть до сделки.
Проект освоения незастроенного участка утверждает профильное министерство, и при нарушении сроков или назначения участок подлежит ликвидации. Поскольку Президент вправе ограничивать или приостанавливать приобретения иностранцами, условия для вашего гражданства стоит проверить непосредственно перед сделкой.