Если жильё снимает организация, она по закону удерживает часть арендной платы и отдаёт её в бюджет ещё до перевода собственнику. Разбираем, сколько удерживают, закрывает ли это налоговый вопрос собственника и что меняется, когда арендатор — ваша собственная турецкая фирма.
Собственник сдал квартиру. В договоре — сумма, о которой договорились. Арендатор — компания, договор подписан, всё официально. Приходит первый платёж, а на счёте меньше, чем в договоре. Не на копейки — заметно меньше.
Первая реакция понятна: обман, ошибка, надо звонить и разбираться. На деле компания поступила ровно так, как от неё требует Закон о подоходном налоге (Gelir Vergisi Kanunu, № 193). В сделке есть третий участник — государство, и свою долю оно получает раньше собственника. Нормы в этой статье сверены по официальным текстам на 28 сентября 2026 года.
Кто удерживает налог и сколько
Закон называет это vergi tevkifatı — удержание налога у источника; в обиходе говорят stopaj или kira stopajı. Механизм описан в статье 94 закона № 193: перечисленные там плательщики обязаны при выплате удержать налог в счёт подоходного налога получателя. В перечне — государственные учреждения, торговые компании (ticaret şirketleri), объединения, фонды, кооперативы, а также предприниматели и лица свободных профессий, которые декларируют реальный доход. Пункт 5-а той же статьи прямо относит к таким выплатам плату за аренду имущества из статьи 70, а это в первую очередь земля и здания — в том числе квартиры.
Ставку задаёт не сам закон, а постановление: по решению Совета министров № 2009/14592, опубликованному в Resmî Gazete, официальном вестнике Турции, 3 февраля 2009 года, с арендных платежей удерживают 20 %. На 28 сентября 2026 года ставка та же: её повторяет путеводитель по доходам от аренды, который налоговая служба (Gelir İdaresi Başkanlığı) выпустила в феврале 2026 года, а два постановления 2026 года о ставках удержания — майское и сентябрьское — касались других выплат. Удерживают с полной суммы по договору: пятая часть уходит в бюджет, остальное — собственнику. Об удержанном компания отчитывается особой декларацией — muhtasar beyanname — в налоговую по месту выплаты.
Закрывает ли удержание вопрос для собственника
Не всегда, и здесь речь уже о ваших деньгах. Закон называет удержание платежом в счёт подоходного налога получателя — istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben, — то есть авансом, а не окончательным расчётом. Дальше работает статья 86: если ваш облагаемый доход за год, включая аренду с удержанием, не превышает второй ступени налоговой шкалы из статьи 103 — в 2026 году это 400 000 лир, — годовую декларацию по этому доходу подавать не нужно, и удержанное остаётся окончательным налогом. Порог считают по всем облагаемым доходам вместе, а не по одной квартире.
Если порог превышен, декларацию подать придётся — это статья 85, — а удержанные компанией суммы зачитываются в счёт налога по декларации, это статья 121. Когда зачтено больше, чем начислено, налоговая сообщает вам разницу, и по заявлению, поданному в течение года после уведомления, её возвращают. Пороги пересматривают ежегодно: на 2026 год их установило разъяснение Gelir Vergisi Genel Tebliği № 332, опубликованное в Resmî Gazete 31 декабря 2025 года.
А если арендатор — обычный человек
Если квартиру снимает человек для себя, удержания нет: в перечне статьи 94 его не будет, и он переводит всю сумму по договору. Оговорка одна: предприниматели и лица свободных профессий, декларирующие реальный доход, в перечне стоят, так что если такой арендатор снимает помещение под свою практику или торговлю, удержание будет.
Тогда с доходом остаётесь вы. Закон называет его gayrimenkul sermaye iradı — доход от недвижимого капитала — и по статье 85 требует задекларировать его самому. Часть дохода от сдачи жилья освобождена от налога статьёй 21: в 2026 году это 58 000 лир за календарный год, сумма из того же разъяснения № 332. Получили за год меньше — декларацию по этой квартире подавать не нужно; больше — декларируете всё, а освобождённую часть вычитаете. Одно условие в статье 21 стоит жёстко: если доход выше освобождённой суммы, а вы его не задекларировали или занизили, освобождение теряете.
Кому освобождение не достаётся
Статья 21 привязывает освобождение не к арендатору, а к назначению: здание должно быть сдано как жильё, mesken olarak. Об удержании там нет ни слова, так что сам по себе арендатор-компания освобождения не отменяет. Сдача под офис под освобождение не подходит, а путеводитель налоговой службы добавляет: если помещение используют и как жильё, и как офис, удерживают со всей суммы.
Второй абзац статьи 21 закрывает освобождение двум группам. Первая — те, кто обязан подавать годовую декларацию по доходам от торговли, сельского хозяйства или свободной профессии: если у вас в Турции собственный бизнес с такой декларацией, освобождения по аренде нет. Вторая — те, у кого доход от аренды выше освобождённой суммы, а валовый доход за год в сумме — зарплата, доходы от капитала, аренда и прочее — превышает третью ступень шкалы для зарплат: в 2026 году это 1 500 000 лир.
Что это значит для иностранца со своей фирмой
Случай, который на побережье встречается часто: вы открыли в Турции компанию и снимаете жильё на неё. Договор аренды заключает фирма. Следствий два.
Первое — налоговое. Торговая компания стоит в перечне статьи 94, поэтому удерживать 20 % и перечислять их в бюджет обязана она. Это не предмет договорённости с собственником: обязанность идёт от закона, а не от того, как стороны условились между собой. Собственник получит на пятую часть меньше, и лучше проговорить это до подписания, а не после первого платежа.
Второе — регистрационное. Адрес, где вы живёте, нужно зарегистрировать в NVİ — управлении по делам населения и гражданства: без этого не продлить вид на жительство, а по адресу из этой базы ребёнка записывают в детский сад и школу. Адрес подтверждают договором с поставщиком или счётом за электричество, воду, газ, домашний телефон или интернет; NVİ пишет, что с абонементами на своё имя это проще. Если и договор аренды, и счета оформлены на фирму, выясните заранее, какие бумаги понадобятся вам лично. Нотариально заверенный договор аренды — требование миграционного ведомства (Göç İdaresi) к заявлению на ВНЖ, а не к регистрации; примет ли оно договор, где арендатор — ваша компания, в перечне документов не сказано, поэтому спросите в провинциальном управлении миграции до подписания.
Поэтому аренду на свою турецкую фирму стоит обсуждать с налоговым консультантом заранее — до подписания договора, а не после первого уменьшенного платежа.
Кому это не подходит
— Вы сдаёте квартиру обычному человеку. Удержания не будет, но доход выше освобождённой суммы декларировать придётся вам.
— Вы снимаете жильё как физическое лицо для себя. Вы переводите всю сумму, а налоговые вопросы собственника вас не касаются.
— Вы рассчитываете, что удержание закрыло тему. Оно окончательное только пока ваш облагаемый доход за год не выше порога; дальше — декларация и зачёт.
— Вы ищете способ сдавать квартиру так, чтобы государство вообще не узнало о доходе. Это не тот текст и не тот сайт.