Ключевая проверка — делит ли вилла здание с другими помещениями. Если делит, для разрешения на туристическую аренду нужно единогласное решение собственников помещений этого здания (в жилом комплексе — только этого здания, а не всех зданий комплекса); для отдельно стоящего дома регламент к Закону № 7464 такого решения не требует.
В Турции единый договор аренды на срок 100 дней или менее подпадает под специальный режим туристической аренды по состоянию на 1 января 2024 года согласно Закону № 7464. Для такой аренды нужно разрешение Министерства культуры и туризма. Если объект находится в здании с несколькими независимыми помещениями, для подачи заявления нужно ещё и единогласное решение всех собственников помещений этого здания; в жилом комплексе это не означает согласие собственников всех зданий комплекса. Для отдельно стоящего дома (müstakil konut) такое решение не требуется — отсюда и разница между квартирой в доме и отдельной виллой.
Сто дней — граница, после которой начинается другая аренда
По статье 1 Закона № 7464, действующей с 1 января 2024 года, единый договор аренды на срок более 100 дней не подпадает под специальный режим туристической аренды, а срок 100 дней или менее — подпадает. Поэтому даже аренда на два месяца юридически считается туристической, если в договоре указано не больше 100 дней.
Что закон требует от легального объекта
По статье 3(1) Закона № 7464, действующей с 1 января 2024 года, до заключения договора туристической аренды необходимо получить разрешительный документ Министерства культуры и туризма. Это же требование подтверждает разъяснение адвокатского бюро «Али Юксель и Хильми Озалп».
Там же установлено, что на входе в объект, сдаваемый в туристическую аренду, должна быть размещена табличка установленного Министерством образца.
Чьё согласие нужно для разрешения
По статье 3(3) Закона № 7464, действующей с 1 января 2024 года, для заявления на разрешение требуется единогласное решение всех собственников помещений в здании о допустимости туристической аренды. В жилом комплексе это требование относится только к зданию, где находится объект, а не ко всему комплексу.
Для отдельно стоящего дома этого требования нет: по статье 5(4) регламента к Закону № 7464 (Resmî Gazete от 28 декабря 2023 года № 32413) для müstakil konut единогласное решение собственников не требуется. То же исключение регламент делает для резиденций с гостиничным сервисом (yüksek nitelikli konut) и жилья, оформленного как devre mülk (таймшер). Если же вилла делит здание с другими помещениями — например, сдвоенная или рядная, — действует общее правило статьи 3(3).
В этом случае перед подачей заявления проверьте, что решение подписали все собственники помещений именно того здания, где находится объект, и что оно нотариально заверено; если хотя бы один собственник не подписал, требование статьи 3(3) не выполнено.
Если в здании более трёх независимых помещений, одному и тому же арендодателю разрешения могут выдать максимум на 25% таких помещений.
Что проверить, если вы снимаете на короткий срок
Попросите показать разрешительный документ Министерства культуры и туризма и убедитесь, что на входе есть табличка установленного образца — оба требования закреплены в статье 3(1) Закона № 7464, действующей с 1 января 2024 года.
Остерегайтесь предложений от арендатора, который снял жильё как обычное для собственного проживания: по статье 3(7) Закона № 7464 туристическая пересдача такого жилья третьим лицам запрещена. Также пользователю запрещено сдавать полученное жильё третьим лицам.
Что проверить, если вы покупаете объект под сдачу
До покупки выясните, можно ли в принципе подать заявление на разрешение для этого объекта. Для отдельно стоящей виллы единогласное решение собственников не нужно (статья 5(4) регламента к Закону № 7464). Если вилла делит здание с другими помещениями, по статье 3(3) закона нужно единогласное решение всех собственников этого здания; если объект находится в жилом комплексе, решение требуется только от собственников того здания, где он расположен. Если вилла оформлена как помещение комплекса с квартирной собственностью (kat mülkiyeti), до сделки уточните в провинциальном управлении культуры и туризма, считается ли она отдельно стоящим домом.
Если в здании более трёх независимых помещений, одному и тому же арендодателю разрешения могут выдать максимум на 25% таких помещений.
Помните, что разрешение нужно получить до заключения договора туристической аренды (статья 3(1) Закона № 7464), а пересдача жилья арендатором запрещена (статья 3(7)).
Что уточнить у специалиста
Считается ли объект отдельно стоящим домом или помещением в здании с другими собственниками, кто должен подписать единогласное решение, если оно нужно, и как подать заявление на разрешение, уточняйте до сделки в провинциальном управлении Министерства культуры и туризма (il kültür ve turizm müdürlüğü) или у профильного юриста.