Практический разбор статьи 344 и сроков по статье 345 закона № 6098: что проверить до того, как согласиться на новую сумму.
Хозяин предлагает поднять плату — сначала проверьте, вправе ли он. По состоянию на 31 июля 2026 года для продлеваемых договоров жилья действует общий режим статьи 344 закона № 6098: согласованное повышение не может превышать изменение TÜFE за 12-месячный средний период предыдущего арендного года; если стороны не договорились, сумму в тех же пределах определит суд с учётом состояния объекта и справедливости.
Какой потолок действует при продлении договора
По состоянию на 31 июля 2026 года при продлении договора аренды жилья согласованное сторонами повышение действительно только в пределах изменения TÜFE за 12-месячный средний период предыдущего арендного года — такое ограничение устанавливает статья 344 закона № 6098. Предложение выше этого потолка не соответствует установленному ограничению; конкретные последствия такого соглашения нужно проверять по договору и с юристом.
После 1 июля 2024 года для обычного ежегодного продления применяется общий режим статьи 344 закона № 6098 с потолком по TÜFE за 12-месячным средним периодом, а не временный лимит 25%. На прежний лимит 25% при продлении договора после этой даты ссылаться нельзя.
Как проверить расчёт самому
Чтобы проверить расчёт, определите предыдущий арендный год и изменение TÜFE за 12-месячный средний период — этот показатель задаёт потолок по статье 344 закона № 6098. Сравните его с предлагаемым повышением. После 1 июля 2024 года для продления действует общий режим этой статьи, а не временный лимит 25%, поэтому ориентироваться нужно именно на 12-месячный средний показатель TÜFE, а не на годовой уровень инфляции.
Если в договоре нет пункта о повышении
Если стороны не договорились о повышении, арендную плату в пределах того же потолка по TÜFE определяет суд с учётом состояния объекта и принципа справедливости — так устанавливает статья 344 закона № 6098. Отсутствие пункта о повышении не снимает ограничение: суд всё равно не может выйти за пределы изменения TÜFE за 12-месячный средний период предыдущего арендного года.
Какие сроки нельзя пропустить
Чтобы решение суда о новой плате действовало с начала следующего арендного периода, иск нужно подать не позднее чем за 30 дней до его начала либо в этот срок направить арендатору письменное уведомление о повышении — это требование статьи 345 закона № 6098. Если в договоре есть условие о повышении, иск можно подать до конца нового периода, и тогда определённая судом плата будет действовать с начала этого периода.
После пяти лет аренды правила меняются
По статье 344 закона № 6098, по состоянию на 31 июля 2026 года, после пяти лет аренды и далее по окончании каждого следующего пятилетнего периода суд может определить новую арендную плату с учётом изменения TÜFE за 12-месячный средний период, состояния объекта, сопоставимых арендных ставок и принципа справедливости. Для арендатора это значит, что согласованный ранее процент повышения перестаёт быть единственным ориентиром: плата может быть установлена судом, а не только соглашением сторон.
Когда суд сопоставляет арендные ставки, важно помнить, что рыночную цену меняют конкретные характеристики жилья. По данным одного из профильных порталов, на конец сентября 2026 года меблировка, нахождение в жилом комплексе и новизна здания влияют на рыночную ставку, а средние значения могут не учитывать эти различия. Поэтому сравнение с «средней» арендой по району может оказаться неточным для конкретной квартиры.
Аренда в иностранной валюте: что говорит норма
По статье 344 закона № 6098, по состоянию на 31 июля 2026 года, если арендная плата установлена в иностранной валюте, до истечения пяти лет её изменение, как правило, невозможно. Оговорки касаются закона о защите стоимости турецкой валюты и нормы о чрезмерной сложности исполнения. Применимость этих оговорок в конкретной ситуации стоит проверять у юриста.
Откуда взялся прежний лимит 25%
Для жилых договоров, продлённых с 11 июня 2022 года по 1 июля 2023 года включительно и с 2 июля 2023 года по 1 июля 2024 года включительно, действовало временное ограничение повышения в 25% от арендной платы предыдущего года; если изменение TÜFE было ниже 25%, применялся более низкий показатель. Это ограничение вводилось временными нормами к закону № 6098.
По состоянию на 2 июля 2024 года для обычного ежегодного продления жилого договора действует общий режим статьи 344 закона № 6098 с потолком по изменению TÜFE за 12-месячный средний период, а не временный потолок 25%. После 1 июля 2024 года применяется именно общий режим, а не прежний лимит.