В объявлении одна цифра, в проекте другая, а в тапу площади квартиры нет вовсе. Что стоит за словами brüt и net и какой документ решает спор о метрах.
Что вы видите в объявлении
Турецкое объявление показывает площадь двумя числами: brüt (брют — по внешнему контуру квартиры) и net (нет — между стенами). Иногда добавляют третье — genel brüt, куда входит ещё и доля квартиры в общих зонах дома. Все три — термины градостроительного регламента Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (Resmî Gazete от 3 июля 2017 года, № 30113). Какую площадь ставить в объявление, регламент не предписывает, поэтому сначала выясните, какая из трёх перед вами.
Как регламент считает net и brüt
По статье 4 регламента net alanı — чистая площадь между стенами вместе с комнатами, соединёнными изнутри. Из неё исключены пороги, колонны, шахты и световые колодцы. Балконы, террасы и сады на крыше — всё, у чего хотя бы одна сторона открыта, — в net не входят. Не входят и общие зоны, и eklenti (эклéнти — принадлежности квартиры вроде кладовой или гаража с отдельным входом).
Brüt alanı — площадь внутри внешнего контура квартиры без шахт и световых колодцев. На стенах между квартирами и с общими зонами контур идёт по средней оси стены, то есть половина каждой такой стены засчитывается вам. С eklenti получается toplam brüt, а с долей общих зон — genel brüt. Все эти площади обязаны стоять в утверждённом архитектурном проекте, приложенном к разрешению на строительство (статья 57 регламента).
Где площадь записана на самом деле
В tapu (тапу — свидетельство о праве на недвижимость) площади квартиры нет. По закону Kat Mülkiyeti Kanunu № 634 от 23 июня 1965 года каждая квартира записывается на отдельной странице реестра с привязанной к ней arsa payı — долей в земельном участке (статья 13). Долю назначают в проекте пропорционально стоимости квартир, рассчитанной по их расположению и размеру (статья 3). Сама площадь живёт в mimari proje — архитектурном проекте, утверждённом ведомством и переданном в тапу-офис (статья 12). Тот же закон даёт вам право получить в тапу-офисе заверенную копию части проекта по своей квартире (статья 13). По этому документу и решается спор о метрах.
Новостройка: площадь обязана стоять в договоре
Если вы покупаете у застройщика до сдачи дома, работают закон о защите потребителей Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun № 6502 и регламент о продаже жилья с предоплатой Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik (Resmî Gazete от 27 ноября 2014 года, № 29188). Не позднее чем за день до договора продавец обязан выдать форму предварительной информации, где указаны ada, parsel, blok (квартал, участок, корпус), этаж и net и brüt площади квартиры — обе (статья 5); к ней прилагают план квартиры и поэтажный план. Те же площади повторяются в договоре (статья 7). Договор нельзя заключить до разрешения на строительство, а действителен он только при регистрации в тапу или в нотариальной форме обещания продажи (закон № 6502, статьи 40 и 41). Если застройщик меняет проект, вы вправе в течение месяца отказаться от договора без потерь (статья 11 регламента).
Что сверять и чем грозит расхождение
До задатка попросите лист проекта по вашей квартире и сравните net из объявления с net в проекте: там он есть всегда. Проверьте, что у дома kat mülkiyeti, а не только kat irtifakı: по закону № 634 право на будущую квартиру превращается в собственность на основании yapı kullanma izin belgesi — разрешения на пользование зданием, в разговоре iskan (искан), — выданного на весь дом (статья 3).
Расхождение бьёт по двум местам. Первое — цена за метр: если её посчитали от brüt или genel brüt, вы платите за половину стен, балконы и долю лестницы; сравнивайте предложения по net. Второе — aidat (айдат — ежемесячный платёж на содержание дома): по закону № 634 расходы на страховку дома, содержание общих зон и оплату управляющего делятся между собственниками по arsa payı, если не договорились иначе, а расходы на консьержа, истопника, садовника и охрану — поровну (статья 20). Айдат зависит не от метров в объявлении, а от доли в участке, записанной в тапу.